Nueva Ley de Alquileres: respuestas e indicaciones para la defensa de los derechos del inquilino

En diálogo con CRONOS, el Director de Coordinación de Unidad Defensor de la Defensoría del Pueblo, Jerónimo Guerrero Iraola, esclareció algunos puntos principales sobre la nueva Ley de Alquileres que se aprobó el 11 de junio en el Congreso de la Nación.

En este sentido, indicó cuáles son los derechos que aporta esta nueva ley pensando en los inquilinos, cómo se establecerán precios y el vínculo entre locador/inmobiliaria y el inquilino. Mirá los detalles.

- ¿Cuáles son los cambios principales en nueva ley de alquileres?

Hay varios cambios, el primero es el plazo mínimo del alquiler, que pasa a ser de tres años. También hay un cambio muy interesante en relación a la resolución anticipada por parte de la o el inquilino: si es un inmueble y transcurrieron dos meses, deben notificar al locador de forma fehaciente al menos con un mes de anticipación y va a pagar un mes y medio durante el primer año  y un mes a partir de cumplido el primer año.

De este modo, si esto se anticipa luego del primer año, es un mes. Sin embargo, y esto es muy importante, en los inmuebles destinados a vivienda, si la notificación se realiza con una anticipación de tres meses o más, y si ya transcurrieron los primeros seis meses, no corresponde el pago de indemnización.

- En base a un punto sumamente discutido y en el cual hay diferentes nociones para su implementación ¿Cómo se definen los precios y contratos?

Es un tema que está dando lugar a muchas interpretaciones. Nuestra interpretación desde la Defensoría tiene que ver con cómo se contempla el precio

La ley estipula que el monto del contrato se debe fijar. El primer año tiene un monto preciso, es el único monto cierto, y luego la ley habilita a que se actualice eventualmente, en forma anual, y en función de un índice que se va a conformar en partes iguales por el IPC (Índice de Precio del Consumidor) y el Ripte (Índice de Salario).

Usualmente no se conoce cuál va a ser el porcentaje de actualización, con lo cual nosotros entendemos que para el cobro de las comisiones, que en Provincia de Buenos Aires está regido por la Ley de Martilleros y Corredores Públicos, el monto para el cálculo de los honorarios se da sobre el primer año. Esa es la interpretación que vamos a sostener desde la Defensoría, entendiendo que el monto de los honorarios debe estar sobre el monto cierto, y el único monto cierto es el del primer año.

En otros argumentos, se está prohibiendo la posibilidad de ir sobre a los aumentos, pero si hubiera una deflación y una retracción de los salarios, correspondería la devolución de dinero, con lo cual lo más justo es que todas las partes pauten sobre el único monto cierto, que es el del primer año de contrato.

- En ese sentido, queda establecido que no se establece según la inflación

No, no es en base a la inflación.

- ¿Hay un modo de saber el aumento en un monto pautado para el segundo año? ¿Sería más alto o más bajo que el de este año?

Por lo pronto se da un marco cierto, porque lo que estaba sucediendo en la práctica es que las actualizaciones de los montos se daban muy a criterio de los locadores, y había una anarquía muy importante en relación al tratamiento de esta cuestión. Lo que se busca es dar certidumbre, y obviamente, si bien hay una cosa que queda no resuelta, que es conocer cuál va a ser el porcentaje final porque se va a actualizar en base a ese índice que se va a conocer cumplido el primer año y el segundo año, lo que sí da es que no queda a criterio del locador, se supone que esto va a quedar indexado con un índice oficial, público, que tenga en cuenta variables centrales de la economía: el IPC y  la evolución de los salarios.

Lo que esta norma aporta es cierta institucionalidad, reglamentación y previsibilidad en relación a que si uno es trabajador estable y alquila, más o menos los aumentos van a estar en consonancia con ese juego entre inflación y salario.

- Algunos locadores o inmobiliarias están elevando el precio del primer año a cifras exorbitantes, incluso para la renovación de contratos para asegurarse una ganancia ¿Esto es legal?

Son prácticas profundamente desleales y contrarias, no sólo a la ley sino a los códigos de ética profesionales. 

Tenemos que empezar a poner el foco en los colegios públicos. Recordemos que los colegios profesionales en la provincia de Buenos Aires son órganos públicos no estatales. Esto quiere decir que son entidades en las que el Estado delega la reglamentación del ejercicio de las profesiones. En este punto, lo que hay que tener claro es que los colegios, además de someterse a la normativa vigente, tienen códigos de ética y tribunales de ética.

Como la principal función de los colegios es el control de la matrícula, es elemental que frente a estos abusos haya una respuesta sancionatoria, a percibimiento, suspensiones de la matrícula. 

Uno puede trabajar, por ejemplo, desde la Defensoría del Pueblo, que es un organismo estatal extrapoder, constitucional, en defensa de los derechos, pero obviamente que si preguntamos martilleros o corredores hay hoy sancionados por los colegios, el número tiende a cero, entonces aquí nosotros nos encontramos con un desbalance, una defensa corporativa a cuestiones que son anómicas, que no están contempladas en la legislación, y en este punto nos parece sumamente importante este trabajo mancomunado, por eso más allá de hacer recomendaciones, vamos a intentar trabajar en conjunto con los colegios para que ellos, que tienen poder sancionatorio, realicen este seguimiento.

- ¿Qué va a pasar con la gente que renueva contrato este año? ¿De cuánto tendría que ser el aumento? ¿Sobre qué base se establece?

El monto del alquiler frente a una renovación se puede renegociar, porque justamente, si bien la ley establece que los contratos de inmueble destinados a vivienda dentro de los últimos tres meses de la relación, cualquiera de las partes puede contactar a la otra para renovar el contrato, no hay una previsión sobre en qué términos se va a renovar. Lo que está claro es que si uno hiciera una interpretación pro inquilinos, que es la que hacemos nosotros, esa renovación debería ser armónica con los índices establecidos por la ley.

Tendríamos que ir a buscar, en el Banco de la República Argentina, si efectivamente ese índice está publicado, y en función del mismo hacer las renovaciones en forma armónica.

Esos riesgos están desde siempre. La Ley viene a brindar un marco de previsibilidad que es central, y protectorio para inquilinos e inquilinas. Los abusos están siempre.

- En ese sentido, ¿Cuál sería el porcentaje para negociar con el propietario que dice que se ve perjudicado por esta nueva ley?

Se deberían basar en el índice que estipula la ley, de acuerdo a la inteligencia de la norma. Y dar una definición de cuándo dar ese aumento, varía mucho en relación a la zona.

Como organismo público provincial, tenemos injerencia sobre 135 municipios. Muchas veces se construye una mirada urbana o periurbano que son de los centros de mayor concentración poblacional, pero obviamente que varían mucho las realidades de Guaminí al AMBA, Lomas de Zamora o Azul.

En ese marco de estipular de cuánto debería ser el aumento, es un poco osado tirarlo en términos de números sueltos, pero hay una ley que estipula un criterio de actualización. Lo que sugerimos es que frente a eso hay que ir a buscar el Ripte y el IPC, y actualizarlo en función de los números y costos que se manejan en cada zona.

- ¿Dónde es posible encontrar esos datos?

El Índice lo publica el banco central de la República Argentina, eso establece la norma.